销售面积与金额：2020年达峰后2021年政策打压下成交转为下行，2021年销售面积3880万方同比增速-20%、销售金额2962亿元同比增速-25.4%，22年下半年后救市手段应用尽用，22年1-11月销售面积3465.15万方同比增速-17.2%、销售金额2671.43亿元，均恢复至上一年度90%。预估全年将与上一年度持平，显示政策宽松下市场筑底。
资金到位：22年三支箭出台救企助力融资，房企实际到位资金水平仅恢复至上一年度92%水平，房企融资水平逐渐改善。22年1-11月房企实际到位资金3467.63亿元，同比增速-0.2%。
◆ 城市表现：昆明断层领跑，版纳文旅支撑成交，安宁曲靖稳定内生支撑市场，地州格局稳定
昆明主城领跑全省，成交面积贡献31%，断层领先其他城市。
◆ 城市表现：文旅城市价格高于全省水平，内生型城市客户容量有限以价换量，量跌幅强于市场平均
商品房价格：全城不含昆明主城均价6304元/㎡，同比下降7%。10城均价高于全省水平，具备文旅属性城市均价高于全省，仅芒市1个内生型城市高价项目入市拉高均价。
量价变化：仅泸水市由于低价老旧项目退出市场，带动均价同比上升13%外，其他城市均呈现不同量或价跌幅。文山、瑞丽、麒麟区内生型城市需求稳定项目扎堆以价换量，价跌量涨。
对比各城市与平均量价跌幅水平：量价强于平均水平的芒市、思茅、昭通昭阳区主要凭借新项目强销带动。隆阳区（推出限价房）、丽江、安宁等城市项目扎堆以价换量，使得城市价跌幅高于平均跌幅，量跌幅弱于平均水平。昆明主城、版纳等城市由于往期市场过热，置业客户涌入，导致当前市场量价跌幅远高市场平均水平。
TOP20房企销售业绩连续三年缩水，其中22年总额同比缩水6成，品牌房企对市场影响力下滑。
2022年TOP20曲线走势走缓，TOP5销售低迷与后部业绩差值变小，上榜门槛来看，2022年TOP5房企的业绩入围标准跌落至45.21亿元，此外TOP10房企业绩门槛在26.29亿元，而20强房企门槛仅在18.87亿元之上,各个门槛同比分别降低33%、36%、33%；
◆ 集中度变化：头部名企停工导致TOP5业绩占比大幅下降，进而带动TOP20业绩占比降至22%
内部业绩则表现为TOP11-20央国企凭借企业实力实现销售，拉动业绩占比上升16.08个百分点
市占率变化：TOP20云南市占率仅22%，TOP20市占率经历回调、下降阶段，头部房企停工带动TOP20市占率较21年下降18个百分点，头部式微TOP5房企市占率仅10%，远低于20、21两年， TOP5市占率较21年、20年下滑11个百分点、12个百分点。TOP6-10市占经历20、21年企稳后22年市占仅14%，相比前两年下降15个百分点。
梯队业绩占比变化：头、尾剪刀式变动。TOP5业绩受俊发、融创暴雷停工业绩受挫，导致在TOP20中业绩占比由20年56.99%持续下滑至46%。TOP6-10企业较为稳定。TOP11-20多为央国企，企业交付实力带动业绩持稳，进而带动TOP11-20业绩占比上升至42.87%，较20年上升16.08个百分点。
◆ 房企排名变化对比：行业紧缩盘整，排名变动剧烈，碧桂园地州助力，64.92亿顺势登顶，国央企比重三成，并主导二梯队，三梯队变动明显，涨跌参半，品质项目带动企业入榜
2022年行业内外环境一度处于紧绷状态，以此为背景，2022年云南TOP20房企排名相较上年变动剧烈，尤其新上榜、下滑房企占比超六成。具体看，5个新上榜，8个排名下滑，7个排名上升。TOP20中三成来自国央企。
根据业绩，将TOP20划分为三个梯队。50亿以上为一梯队，碧桂园凭借地州广泛布局以64.92亿元顺势登顶，万科通过典型文旅项目带动，以59.61亿元位居次席；30-50亿二梯队房企集中了业绩出色国企，其中云南建投在主城、郊县、部分城市均获得客户认可，全年业绩45.21亿元跻身TOP5；三梯队共13个房企业绩集中18.8亿-27.9亿，涨跌参半，包括华侨城、华夏阳光、美的等新上榜企业。观察三梯队入榜企业，华侨城凭借央国企实力及广泛合作带动企业入榜，华夏阳光、美的依靠强资源项目实现保价保金额，大华则凭借刚需项目亮点营销抢客，带动企业入榜。
◆ 业绩排名变动：房企业绩持续收缩且下滑数量扩增，央国企稳定在6席，云南建投、金地、华侨城、华夏阳光表现相对坚挺
从TOP20房企业绩变化来看：受市场环境下行影响，房企业绩下滑数量扩增，且11家房企业绩跌幅超过30%，央国企上榜个数稳定在6家。云南建投高端+刚需盘多点布局、华侨城刚需发力、华夏阳光/华夏四季/美的云璟单盘热销拉动，新入围TOP20榜单。
◆ 房企业绩贡献分析：融创、云南建投带动，TOP5对地州业绩贡献上升。尾部中海美的等凭借昆明高价项目实现昆明贡献百分百
昆明寡头化平均业绩占比为81%， TOP5房企中的建投凭借平台公司多合作（保山青华海、昆明华润悦府、安宁建投璞御实现主城、地州两步走），加上万科、碧桂园等地州货储助力，其中碧桂园下沉地州，保山曲靖(碧桂园）等城市持销，万科下沉西双版纳大理玉溪具备旅游属性城市，俊发则受停工影响，回归昆明主城，融创版纳旅游度假区项目在城市热度回升和学校营销成功打击客户痛点后取得热销，除西双版纳、昭通项目正常建设走量外，成交回归主城老旧项目备案。带动TOP5地州业绩占比上涨2.65个百分点至25.21%，并提升地州依存度，进而拉动TOP20整体地州业绩贡献上升1.05个百分点至84.13%。
◆ 典型房企分析：建投—地州+昆明多元化拿地，中小规模项目为主，商办项目合作运营，住宅项目独自开发
2022年云南建投以45.21亿元跃居TOP5，其中主城贡献51%，地州+郊县贡献49%的业绩；住宅均价万元以下占比4成，布局地州项目；高端改善项目集中主城，占比32%；
◆ 典型房企分析：华侨城——文旅与地产双驱动，地州入驻热点旅游城市，主城刚需驱动业绩高速攀升
2022年华侨城以24.72亿元跃居TOP13，主城贡献7成；地州+郊县贡献3成，其中0.7-1.1万单价占比8成，主力以刚需和文旅项目驱动为主；
开发模式上，主城刚需为主，与央企强强结合，品牌价值显现；
地州以“文旅+地产”形成双轮驱动，在发挥其文旅开发及影响力基础上，充分与城市热门景点结合，进而改善自身竞争环境，亦取得不错业绩。
郊县：除富民内生需求不足、外部导入乏力导致成交无力，住宅面积同比跌幅持续外，其他城市均呈现转好信号，其中安宁、宜良成交同比由负转正，晋宁则凭借房企联动、旅游市场恢复等原因跌幅逐步收窄。
旅游城市：8/9月迎来短暂高光后除丽江增持扩大以外，其他城市均回复成交收窄状态。分城市看，版纳凭借旅游价值跌幅收窄，澄江动力难以维继且旅游价值难以和其他城市PK导致跌幅扩大。
一梯队地州：市场表现分化，昭通、普洱高周转房企停工后市场回归合理运行区间，客户导入不足及前期大量成交透支市场致持续负增长。隆阳文山则受新项目入市强销带动市场持续正增，楚雄受老旧项目持销致由涨转跌。
二梯队地州：芒市、香格里拉、瑞丽内生型城市以价换量、品质项目强销叠加利率利好带动住宅成交持续正增，泸水品质项目入市价高导致城市成交减慢。
原文链接：https://www.lejucaijing.com/news-7016987467824021269.html