亿懂REITs丨从FOF基金将公募REITs纳入投资范围谈起

我国的基础设施公募REITs自2021年启航，经过两年的发展，凭借其流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，目前已成为越来越多投资者关注的资产类别。我们开设「亿懂REITs」专栏，通过主笔人万亿的文字，与大家一起畅游“万亿”REITs蓝海，让REITs更易懂。

7月5日晚，包括招商基金在内的多家基金管理人发布公告称旗下FOF基金将公募REITs纳入投资范围，公告中明确FOF产品可就参与公募REITs投资事宜修订基金合同、托管协议等法律文件，包括明确投资范围包含公募REITs、增加公募REITs的投资策略、明确公募REITs估值方法等。

背景

近期REITs二级市场调整幅度较大。由于当前REITs投资尚未形成统一的估值定价标准，故二级市场承担了资产定价与寻锚的职能。如果二级市场失去定价功能，将导致新发REITs意愿下降，存量REITs亦难以扩募再融资，REITs的整体发展受阻停滞。此次FOF基金将REITs纳入投资范围，进一步丰富了公募REITs投资者结构，有助于提升市场流动性与定价效率，为市场注入了一剂强心针。

分析

第一，关于FOF基金的投资范围。公募基金指引中仅规定FOF基金须将80%以上的基金资产投资于公开募集的基金份额，并未框定品种类别，因此FOF基金投资公募REITs无须监管部门发布专门合规指引，由基金公司以公告形式明确增加投资范围即可。但基金管理人公告的集中发布无疑体现了监管对市场的关切与呵护，积极回应投资者的重点担忧问题，在市场缺乏增量资金并经历非理性波动的背景下，对于稳定市场预期、提振市场信心有显著积极作用。

第二，关于潜在增量资金规模。REITs产品须满足FOF基金对于运作期限和净资产的要求方可被纳入投资范围。普通FOF基金的被投资基金要求运作期限不少于1年、最近定期报告披露的基金净资产不低于1亿元；养老FOF基金的被投资基金要求成立时间不少于2年、最近两年平均季末基金净资产不低于2亿元。基于此，截至7月11日，28只已上市公募REITs中，共有13只产品满足普通FOF基金的要求，其中有9只可纳入养老FOF基金的投资范围。当前我国公募基金市场有近450只、总规模逾1,900亿元的FOF产品，在不考虑FOF专户的前提下，假设平均每只公募FOF产品投资REITs的比例达10%，则有望带来约200亿元增量资金（当前REITs市场总市值约900亿元，流通市值约400亿元）。

第三，关于投资策略的适配性。FOF基金以多元资产、多维策略、多样标的为主要特征，以长期稳定收益为主要目标，我们认为，FOF的投资方式与REITs有较高的适配度。REITs作为一种具备长期投资价值的金融产品，具备市场上较为稀缺的股债双重属性。同时，从收益上来看，海内外优质基础设施资产普遍运营稳定，并且具备成长性和抗风险性的特征，拥有较为可观的投资收益。此外，REITs与其他资产类别的相关性较低，可以进一步实现风险的分散与资产的多元化配置。

总体而言，在REITs被纳入FOF基金投资范围的初期，市场或有增量资金进入，但后续市场流动性的改善还须持续观察FOF基金的投资规模与投资节奏。

展望

第一，多元化专业投资者群体的持续扩容能够为REITs市场注入稳定活水。FOF基金的加入将为市场带来更加灵活的策略，在一定程度上可以缓解投资者一致性问题。过去市场不断呼吁引入长期投资者，但我们认为，若长期投资者比重过高反而可能加剧市场流动性风险，故市场仍须培育多元化的专业投资者群体，例如长期与短期、内资与外资、交易与配置、机构与散户等多种类型，不同的投资收益目标和风险偏好有助于提升配置交易策略的多样化，从而突破流动性桎梏。从这个角度看，未来的看点仍然是尽可能引入积极参与二级市场投资的投资者。长期看，如果能完全放开公募基金投资REITs，市场的空间将会被进一步打开。初期可尝试逐步放开投资限制，例如允许房地产行业基金加入REITs标的投资、房地产或不动产指数产品中加入REITs标的等。长远来看，此举或能为庞大的基础设施供给找到优质的长期和短期承接资金。

第二，除扩大投资者范围外，还可以考虑增加投资品类和投资方式。在品类方面，可以考虑积极创设更加丰富的REITs相关投资产品，例如以REITs实时指数为基石推出REITs指数/ETF产品等，REITs衍生品市场的建设能够进一步带动资金实现对REITs板块的布局，增加市场厚度。在投资方式上，可以研究REITs期权、期货、REITs份额质押，适当允许提高REITs投资品种的杠杆率等，增加REITs投资的双向博弈，从而提高市场的可投资性和赚钱效应，为市场打开更大的向上空间。

第三，市场行情需要基本面和流动性共振。在基本面的研究中，宏观、中观、微观是相互影响的。跟踪REITs的经营业绩、与原始权益人及基金管理人进行沟通等只能看到微观情况，而估值水平和长期业绩表现更取决于宏观和中观，近期REITs二级市场走势展现出的较强一致性便是很好的佐证。因此，在进行REITs资产的筛选和估值时，宏观和中观仍然非常关键，宏观和行业配置研究结合、品种投资与组合管理结合、市场分析与企业调研结合、定量分析与定性分析结合的研究体系尤为重要。

第四，REITs投资市场未来的发展，除了需要关注投资相关的优化措施出台，还要关注发行、运管等方面的政策。例如，市场近期讨论较多的募集资金用途放开、扩募发行人限制放开、资产处置相关管理办法出台等。募集资金用途与扩募对发行人的诸多限制在一定程度上会影响发行意愿和优质资产供给；而没有明确的资产处置办法，无论对于新发还是扩募而言，都会使得REITs囿于资本退出平台而非真正意义上的资本运营平台。

短期市场是交易对手的博弈，长期市场则需要所有参与者的共同努力，公募REITs纳入FOF基金投资范围，为FOF基金提供了资产配置的新工具，更为REITs市场引入了长期稳定的活水。我们期待更多不同背景的专业投资群体的加入，同时也希望政策方面再开闸门，优化REITs从发行到运管、投资等全流程的制度安排，助力REITs市场平稳健康运行，并借力公募REITs更好地服务于实体经济的高质量发展。

亿个AI

青青园中葵，朝露待日晞。阳春布德泽，万物生光辉。——《长歌行》（本图由作者万亿通过AI生成）